根據(jù)《2018互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺調(diào)查報(bào)告》顯示,73.75%的受訪者,將“房源信息發(fā)布的真實(shí)性”選做了首要原因。另外,70.79%的受訪者認(rèn)為“房源信息豐富性”是重要因素。早在2000年前后,就有房產(chǎn)中介從業(yè)人員開始倡議真房源,時至今日,房源的真實(shí)性依然困擾著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
選擇互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺時,受訪者優(yōu)先考慮的因素如下:
(圖片來自于《2018互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺調(diào)查報(bào)告》)
一、為什么房產(chǎn)中介平臺很難做到100%真房源?
1、第三方房地產(chǎn)網(wǎng)站中的房源信息,內(nèi)容發(fā)送的邏輯類似于我們發(fā)微博,朋友圈,信息具有瞬間性和固定性。也就是說,在房產(chǎn)交易處于一個動態(tài)的情況下,產(chǎn)生了網(wǎng)絡(luò)信息與實(shí)際情況的不對稱。而第三方平臺無法實(shí)時核實(shí)房源的真實(shí)情況,便產(chǎn)生了很多過期房源。
2、房地產(chǎn)網(wǎng)站在發(fā)布這些房產(chǎn)信息的規(guī)則設(shè)置中,是存在一定漏洞的,不排除某些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用這些漏洞,在范圍內(nèi)修改面積、價格、使用虛假圖片、發(fā)表概念模糊帶有誘導(dǎo)性的文字,從而產(chǎn)生假房源。
3、對于大部分第三方房產(chǎn)網(wǎng)站,房源數(shù)量的多少,是跟網(wǎng)站流量掛鉤的,為了自身的盈利,房產(chǎn)網(wǎng)站往往不會嚴(yán)格限制房源的數(shù)量及真實(shí)性。
越來越多由虛入實(shí)的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺們堅(jiān)持互聯(lián)網(wǎng)流量為王,向房產(chǎn)中介行業(yè)輸出流量,但如果以流量為導(dǎo)向,平臺的設(shè)計(jì)機(jī)制與商業(yè)模式,決定了它很難杜絕假房源,完全只能依賴經(jīng)紀(jì)公司的自律。假房源越泛濫,真房源的經(jīng)紀(jì)人就越吃虧。
不僅如此,假房源對買賣雙方的影響,也是非常巨大的。由于虛假房源信息較多,價格差別較大,干擾了正常的市場信息。賣方在出售房源時很難定價、且不斷被無謂的電話騷擾,買方在買房時對價格摸不清,直接影響買房。虛假房源的存在不僅浪費(fèi)買賣雙方的時間、精力、物力、財(cái)力,更是損害了消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán),對市場交易的多個方面都產(chǎn)生了不良影響。
二、究竟什么樣的房源,才算100%真房源?
房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)如果講‘大數(shù)據(jù)’,前提就必須是真房源。如果房源信息都是假的,那么基于房源產(chǎn)生的大數(shù)據(jù),就無法回頭去驗(yàn)證房源信息是真的。真房源對經(jīng)紀(jì)公司太重要了,不僅關(guān)乎服務(wù)品質(zhì),而且決定經(jīng)紀(jì)人合作效能,要做真房源,不僅僅房源真實(shí)存在、價格真實(shí)合理,這涉及到五大維度的“真”。
1、真實(shí)可售:須為法律法規(guī)允許交易的房產(chǎn),不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房產(chǎn);
2、真實(shí)存在:房產(chǎn)為真實(shí)存在,不是虛構(gòu)或虛擬存在;
3、真實(shí)委托:業(yè)主真實(shí)委托出售/出租;
4、真實(shí)價格:是業(yè)主委托公布或當(dāng)前明確表示同意發(fā)布的價格,以業(yè)主委托書價格為準(zhǔn);
5、真實(shí)信息:房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、戶型、照片/視頻真實(shí),面積差異不超過±3%。
三、究竟誰才是真正的100%真房源?
基于以上原則,記者針對目前主流的互聯(lián)網(wǎng)房屋中介平臺,對于房源隨機(jī)調(diào)查、房源發(fā)布審核機(jī)制及各平臺提升房源真實(shí)性的相應(yīng)措施進(jìn)行了調(diào)查,其中包括:安居客、房天下和樂有家。
各平臺房源真實(shí)性
在房源真實(shí)性方面,安居客一直稱自己為“全房源網(wǎng)”而非真房源網(wǎng),看來,它們的最終目標(biāo)還是流量,目前,安居客并未對外公開該平臺房源真實(shí)度的數(shù)據(jù),但記者通過隨機(jī)點(diǎn)選了三套“看起來不錯”的房源進(jìn)行電話溝通,其中一位接通電話便表示房屋已經(jīng)賣掉,可以看看其他房源,另一套表示房源的確存在,但與照片所示有些差異。
在房天下平臺中,記者想要尋找“個人房源”標(biāo)簽的房源,但搜索“個人房源”顯示的仍然是中介房源。記者發(fā)現(xiàn),在安居客和房天下平臺中,房源價格普遍低于市場價20-30%,圖片制作精美,而這些房源往往真實(shí)性存疑。
在樂有家平臺中,記者看到“假一賠百”的標(biāo)語,但凡發(fā)現(xiàn)一套假房源,便會賠付給舉報(bào)者100元的現(xiàn)金獎勵,在瀏覽了十幾套房源后,其中有一套房源,電話溝通時房源描述有誤,經(jīng)舉報(bào)后當(dāng)天便有客服人員聯(lián)系溝通,客服表示,房源問題存在爭議,可真可假的,一律判定為假房源。核實(shí)完畢后,隔天便收到賠付的100元。有了這樣的機(jī)制,相信瀏覽網(wǎng)站的用戶會與樂有家一起共同監(jiān)督虛假房源。
房源發(fā)布審核機(jī)制不完善是虛假房源的源頭
在以上三個平臺中,安居客中,房東可免費(fèi)發(fā)布房屋信息,發(fā)布過程只需要將房屋信息提交,安居客平臺按區(qū)域自動匹配經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系房東,可以說是毫無審核機(jī)制。
(圖片來自安居客官網(wǎng))
房天下平臺在房屋發(fā)布時,會彈出提示:必須是業(yè)主個人發(fā)布房源,不允許經(jīng)紀(jì)人發(fā)布。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),會立刻下架房源。雖然存在提示,但在發(fā)布過程中,并沒有其他審核機(jī)制。
2018年11月,房天下被北京市住建委“點(diǎn)名批評”:房天下網(wǎng)站對房源信息發(fā)布主體的審核環(huán)節(jié)存在漏洞,致使他人可以盜用其它房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或變造其他經(jīng)紀(jì)人員信息卡,用于在該網(wǎng)站發(fā)布違規(guī)房源信息。
(圖片來自房天下官網(wǎng))
相比之下,樂有家的房源發(fā)布是相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?在房東填寫委托后,系統(tǒng)會為房源匹配經(jīng)紀(jì)人,并進(jìn)行線下的真實(shí)核對,委托人是否是真正業(yè)主,或與業(yè)主的關(guān)系?核實(shí)業(yè)主報(bào)價,價格是否超限?是否抵押、是否唯一住宅、是否查封、是否可減免營業(yè)稅等。當(dāng)房屋通過重重考驗(yàn)之后,才能夠被上架。
(圖片來自樂有家官網(wǎng))
若想控制房源的真?zhèn)?房源信息發(fā)布是最初的源頭,只有平臺愿意去整頓審核,付出大量的人力物力,從表面上來看,是松散的審核機(jī)制以及形同虛設(shè)的評價體系為個別房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供了利用虛假信息獲取流量的機(jī)會。如果平臺方?jīng)]有建立房源大數(shù)據(jù)庫,讓每一套可能交易的房源,都對應(yīng)唯一的物理地址,就難以杜絕虛假房源。
各平臺如何提升房源真實(shí)性?
實(shí)際上,不管是安居客、房天下還是樂有家,近年來都在不斷的采取相應(yīng)的措施來提升房源的真實(shí)度,但因每個品牌的戰(zhàn)略不同,各平臺采取了不同的措施。
樂有家除了在線舉報(bào)、全民監(jiān)測外,還建立了全面的“樓盤字典”,10000多人參與,逐個采集、逐個核驗(yàn),建立“唯一房號”樓盤字典,包含房源房間門牌號、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、屬性信息、配套設(shè)施信息、歷史業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等,每套房源還有300字的描述字段等。在這樣完備詳細(xì)的信息錄入環(huán)節(jié)中,“樓盤字典”可以智能判別真實(shí)房源,輔之人工審核,確保了樂有家房源真實(shí)性。
安居客采取了同樣的思路,不同的是它依托于58同城、趕集網(wǎng)等大中介平臺的數(shù)據(jù),推出了基于全場景五維算法的“云庫3.0”系統(tǒng)。例如,其“小區(qū)大全”能細(xì)化至各小區(qū)的房源狀況?！霸茙?.0”是安居客第三代大數(shù)據(jù)引擎,在安居客全平臺數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步打通包括58同城、趕集網(wǎng)、中華英才網(wǎng)、58到家等平臺的所有數(shù)據(jù)。
房天下于2019年6月,與21世紀(jì)不動產(chǎn)牽手,房天下成為21世紀(jì)不動產(chǎn)新的外部流量引入入口。與以往的區(qū)別是,經(jīng)紀(jì)人不再以個人行為在流量平臺發(fā)布房源,而是通過21世紀(jì)不動產(chǎn)內(nèi)部系統(tǒng)發(fā)布房源,核驗(yàn)之后,系統(tǒng)直接對接房天下經(jīng)紀(jì)人賬號上。這樣保證房源的真實(shí)性。
目前,房產(chǎn)中介第三方發(fā)布平臺監(jiān)管確實(shí)存在缺失,盡管各平臺都在使出渾身解數(shù)進(jìn)行審核完善,仍避免不了假房源泛濫的事實(shí)。真房源應(yīng)該是融在骨子里道德里的最基本的要求,是所有中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員的基本行為準(zhǔn)則。爭做真房源,從形式上來說是改進(jìn),趨勢上來說一種前進(jìn),假房源注定是被行業(yè)和社會淘汰。
湘公網(wǎng)安備43011102000873號
