一、成本的概念

建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建安工程費、基礎設施費（社區管網、園林景觀）、配套設施費4大項。

開發成本：指項目的制造成本。開發成本=土地獲得價款+建造成本+開發間接費

完全成本：完全成本=開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。25%~30%

項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發成本”。

二、方案設計與成本

1、方案設計與成本

大家經常聽說設計階段影響成本70%？

案例1：XX方案選擇

100M、120M、150M建安造價比較：

1、樁基：

100M以管樁為主，平米指標140元/M2左右；

120M2及以上以鉆孔灌注樁為主，平米指標260元/M2左右；

2、結構：

100M&120M：含鋼量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2

100M&150M：含鋼量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M2

3、措施費：

100M&120M：塔吊、超高費等差價在30元左右；

100M&150M：塔吊、腳手架、超高費等差價在80元左右；

4、安裝工程：

100M&120M：差價（給排水、消防）在50元/M2左右，；

100M&150M：差價在80元/M2左右。

5、匯總：

100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2

100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M2

6、以26萬方為例：

100M&120M：280*26萬=7280萬；

100M&150M：494*26萬=12844萬。

以上費用僅計取直接的建安費用，不包含因超限增加的報批、施工工期增加引起的損失。

以三個月計取土地費用利息：22億*年息12%/12月*3個月=6600萬。

案例2: XX地塊方案

案例2：XX項目商業售價比較:

商業內街（舊）與外街（新）售價比較：

舊方案：3萬/M2*1.2萬=3.6億；

新方案：4萬/M2*1.2萬=4.8億；

直接售價差=4.8-3.6=1.2億。

集中商業與小商業的售價及銷售速度均存在較大的區別，集中商業整體出售的對象比較狹，除特殊要求外，商業配比能做成沿街店面在銷售的價格及去化率是比較好的。

2、建筑風格對成本影響

法式風格好不好？

案例3：XX項目別墅：

法式全干掛外立面：2050元/M2

英式面磚外立面：500元/M2（GRC線條，若為石材線條1200左右）

意式全干掛外立面：1800元/M2

石材線條的價格與大板比例1:1.2

以10萬M2算：直接成本1550*10=15500萬

每戶300*1550/10000=46.5萬/戶

建安組成：

基礎250+主體1650+安裝300+外立面2050+木鋁窗1500*0.45+入戶門150+屋面瓦145+電梯500+弱電40+提升泵40+消防60+花架70+鋁合金雨落管40+欄桿20=5990

案例4：XX項目別墅

XX項目聯排部分滿鋪地下室面積：23466M2，總戶數：86戶，上部26330M2

換個售價：XX項目原售價0.8萬/M2，假設售價1.1萬/M2

平均每戶：26330/86=306M2/戶，地下室23466/86=273M2

每戶售價：300M2*1.1萬=330萬

利潤：330-（地價300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基礎設施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59萬

利潤率=-59/330=-18%

實際別墅地價按占地分攤2900元/M2，實際售價9300元/M2，利潤率？

法式風格對室內裝修及景觀都會較大影響。

3、地下室面積與成本

問題：

1、人車分流好不好？

2、是不是所有的項目都適合？

3、地下室面積做多少合適？

案例3：利潤分析：

XX項目聯排部分滿鋪地下室面積：45085M2，總戶數：212戶 上部面積約：63000M2

平均每戶：上部300M2/戶，地下室45085/212=213M2/戶

每戶售價：300M2*1.8萬=540萬

當外立面2050時：

利潤：540-（地價300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基礎設施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19萬

利潤率=19/540=3.5%

當外立面500時：

利潤：540-（地價300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基礎設施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54萬

利潤率=54/540=10%

案例4：XX項目別墅

XX項目聯排部分滿鋪地下室面積：23466M2，總戶數：86戶，上部26330M2

換個售價：XX項目原售價0.8萬/M2，現售價1.1萬/M2

平均每戶：26330/86=306M2/戶，地下室23466/86=273M2

每戶售價：300M2*1.1萬=330萬

扣除地下室后售價：（330萬-273M2*0.4萬）/300M2=0.63萬/M2

利潤：330-（地價300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基礎設施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59萬

利潤率=-59/330=-18%

案例5：以高層為例：

1、若車位售價7萬/個

2、平均車位成本：30~35M2/個*0.4萬/M2=12~14萬/個

售價-成本=每個車位虧損：-5~7萬。

3、設機械停車位1.3~1.5萬/個

每個車位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15萬/個

售價-成本=每個車位虧損：-2.15萬。

4、以1000個停車位成本比較：

車位虧損：-7*1000=-7000萬

設機械車位虧損：-2.15*1000=-2150萬

減虧：7000-2150=4850萬

4、建筑面積與可售面積

贈送面積是不是越多越好？

案例6：

以100M2戶型為例：

贈送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5萬

直接成本25000/100=250元/M2

售價≥250*1.25=313元/M2才能回收成本

成本：313*100=3.13萬/套

案例7：

以100M2戶型為例：

贈送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75萬

直接成本37500/100=375元/M2

售價≥375*1.25=469元/M2才能回收成本

成本：469*100=4.69萬

假定售價6000，原計劃利潤率10%來：

假定利潤：6000*100*10%=6萬/套

實際利潤：6-4.69=1.31萬/套

實際利潤率：1.31/60=2.18%

5、外立面選擇與成本

1、外立面材料：石材、瓷磚、涂料

石材：干掛費用350+石材大板150~800=500~1150，不含線條；價格高，施工周期長，檔次高；

面磚：施工費用 80~100+材料30~150=110~250；價格適中，對基層外架要求高，施工周期較長；

涂料：施工費用20~30+材料30~150=50~180，價格低，施工方便，耐久性差。

2、線條：應盡量少，成本上及施工難度上EPS＞GRC＞石材

XX項目干掛GRC線條特別多

3、門窗：高層窗墻比盡量控制在0.3~0.32以內，木鋁窗1200~1500，系統窗800~1200，中空雙層普通門窗480~600。北方的開窗面積與南方有明顯的地域差距。

4、墻地比：控制在1.1~1.2以內

6、會所成本

標注為會所的，是不可售的

案例8：XX項目會所：

會所面積：4132M2，總價2870萬元，平米指標=6945元/M2。

案例9：XX項目會所：

會所面積：3100M2，總價3343萬元，平米指標=10784元/M2。

一、投入大，二、維護成本高，三、帶來驗收問題，最好是考慮成可以經營的物業，移交給物業管理后可自求平衡。

三、施工圖設計與成本

1、結構指標對成本影響

2、圖紙的中間審查（合理性、及時性）

案例9：

XX指標改前改后對比

鋼筋及砼含量均有所下降。

案例10：

XX項目總建筑面積11萬，大面積GRC外墻干掛：合同總額1800萬，按建筑面積164元/M2，比整個外立面涂料造價都高。

同樣規模的XX項目總價580萬，指標52元/M2

說明圖紙設計有明顯的優化空間。

3、圖紙優化

可以借助專業隊伍力量進行優化

案例11：

XX項目保溫面積通過施工單位提交優化方案并負責審圖通過，施工面積從81700M2優化到41562M2，節省近半的工程量，造價從500萬優化后226萬。

同樣其它專業也可以考慮，特別是供水、供電、市政方案等；

屋面保溫公消（2012）350號文廢止（2011）65號文A級材料要求，節省三份之一造價以上，工期上也有保障。

1、設計標準化的好處：

對設計節省設計時間、研究透徹；

對工程節省工期、質量有保證；

對成本節省招標時間，大批量定單招標上具有話語權，成本可控。

2、戰略采購對設計的影響

戰略采購的戰略價值：

短期價值：降低成本、提升效率、統一品牌、保證品質

長期戰略價值：提升集團的品牌影響力、實現子公司項目之間的部品資源共享、促進設計效益，實現換裝式設計、戰略采購與部品及設計的標準化相互要求和推動，最終使企業通過建筑標準化和工業化達到規模經營，實現規模效益

四、標準化與成本

總價包干合同，尋找機會找空子

案例12：XX項目精裝房

精裝戶內分隔墻擬委托總承包單位提前施工，施工單位提出按正常計價外需額外增補費用380多萬。

理由是：建筑面積增加10%約1.4萬M2，總包與班組結算按面積為基數，

案例13：XX項目門廳裝修

XX項目標準層電梯廳疊級天棚設計，后變更為普通吊頂，取消鏤空茶鏡裝飾面，有投標人在與設計人員溝通時預先知道存在變更，采用不平衡報價，650元/M2報價480M2，170元差價放在其它項目中。

結算：裝修面積8500*170=145萬，約占總價10%

案例14：XX項目設計變更

XX項目設計變更份數約100份，共326頁，總金額占造價5%；

北區設計變更份數約100份，共333頁，總金額占造價5%；

案例15：XX項目外墻石材干掛，設計變更37份，變更總價10%。

設計變更影響造價平均10%左右，但工作量是非常大的，無法做到按單結算。

五、設計變更與成本