第一部分：車庫成本控制

地庫作為配套，要求強制建設(shè)，但是：

①車庫造價占比高：占工程成本比例約19%；

②售價低：普通地下一層車庫建安成本非人防約2400元/m2，人防約2700元/m2，停車效率按36m2/個，則單個車位成本約8~10萬，而在三、四線城市，車位銷售價格幾乎均低于建造成本，虧損買賣；

③銷售周期長：車位銷售持續(xù)時間兩三年甚至更長，長時間庫存積壓、占用資金；

作為一名成本人員，應(yīng)當(dāng)如何控制車庫成本呢？

一、減少車庫面積

1、地上停車規(guī)劃指標(biāo)10%要用足：車庫成本排序，地上停車＜全地下車庫，地上車位數(shù)=10%*總車位數(shù)；

2、不多建車位：車位設(shè)置數(shù)量按當(dāng)?shù)丶夹g(shù)規(guī)定及地塊控規(guī)要求設(shè)置，不多建；

3、不多建人防：人防面積按最新人防規(guī)范要求設(shè)置，不多建；

4、優(yōu)化車庫輪廓線、剔除無效空間。充分利用高效區(qū)、爭取中效區(qū)、避免低效區(qū)（地庫外墻銳角和斜墻，易產(chǎn)生無效空間、過多折邊等增加成本）；

5、嚴(yán)控設(shè)備用房面積。

二、車庫合理布局

1、層數(shù)布局：優(yōu)先單層車庫，若單層無法滿足且缺口不多，可考慮局部建機械車庫。（雙層車庫埋深較深，需考慮抗浮及支護成本；對于山地建筑，可利用地形優(yōu)勢，單層or雙層，需具體分析）

2、人防布局：

a、單層車庫，人防應(yīng)集中布置，放在塔樓較多停車位較少的區(qū)域，減少對車位損失；先車位、后人防；

b、多層車庫，人防設(shè)在同一位置上下層或設(shè)在車庫最底層；

c、首開區(qū)不設(shè)置人防車庫；相鄰地塊開發(fā)，人防考慮集中設(shè)置在同一地塊內(nèi)；

3、柱網(wǎng)選擇：

柱網(wǎng)成本：大柱網(wǎng)（豪華型和舒適型住房）＞大小柱網(wǎng)（經(jīng)濟型）＞小柱網(wǎng)（保障型）；使用體驗反之。

4、車庫層高：

車庫層高=梁高（0.8/0.7/0.6）+管道高度（0.5）+車庫凈高（2.2）+地面面層（0.1）+預(yù)留富余量（0.1）=3.5~3.7

（規(guī)范要求：車位凈高2m，車道凈高2.2m；部分公司考慮地庫舒適性，對凈高有特殊要求）

兼顧規(guī)范要求及使用舒適性，通常采用大小柱網(wǎng)，非人防3.7m，人防3.8m；當(dāng)采用小柱網(wǎng)，可降低車庫層高0.1m；

車庫層高每降低10cm，車庫單方降低約30元/m2。

5、車庫埋深

住宅項目合理抬高，減少車庫埋深，減少土方量。

6、車庫頂板覆土厚度：住宅非特殊要求，覆土厚度1.2m；

7、車庫結(jié)構(gòu)選型

8、車庫流線設(shè)計

a、提高車道利用率，避免行車道靠外墻布置及單邊停車；

b、停車方向：宜長排列，避免短排列；

c、車道端部宜“環(huán)通” ，避“盡端式”；

9、車庫出入口數(shù)量控制

第二部分：節(jié)能成本控制

一、節(jié)能造價

隨著節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)不斷提升、節(jié)能造價占比較大，節(jié)能的成本控制應(yīng)加強重視：

a、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)不斷提升

b、節(jié)能造價占比大

①分包工程中造價占比：外窗、外立觀第一，保溫第二；

外窗+保溫占分包工程（不含樁基、裝飾、電梯）造價45%；

②保溫+門窗成本占建安成本比僅次于主體工程，成本占比7%；

③保溫厚度每增加10mm，可售單方增加5元/m2。

二、節(jié)能設(shè)計基本原理

要控制節(jié)能成本，首先需要了解節(jié)能設(shè)計的影響因素：

1、節(jié)能與氣候分區(qū)：氣候分區(qū)不同，節(jié)能設(shè)計不同；

2、節(jié)能與體形系數(shù)；

建筑物體形系數(shù)S是指建筑物接觸室外大氣的外表面積F0，與其所包圍的體積V0的比值，即 S=F0/V0。

3、節(jié)能與窗墻比

窗墻比=外窗面積÷外立面面積（含外窗面積）。